纽约市租金稳定的房地产市场

正如我在之前的租金稳定多户投资市场细分中所写的那样，在投资于该房地产行业时要考虑一些风险和回报。例如，封顶利率可能对投资者非常有吸引力，纽约这样的城市中多户市场的相对稳定性也可能如此，但也存在监管和政治方面的不确定性以及支出和收入。建筑物中受租金管制的单位与自由市场单位的组合也很重要，因为这会影响您可以通过增加租金来支付的收入，以涵盖例如房地产升级。

特别是现在，由于Covid-19带来了另一层不确定性，因此必须考虑一系列前瞻性因素。

价钱

截至2020年3月31日的六个月中，纽约市的资本化率压缩了近20%，尽管布鲁克林的市值确实保持在5%的上限。

但是，要了解未来的发展情况，您需要回顾一下2019年6月14日，当时随着《住房稳定和房客保护法》(HSTPA)的通过，纽约市租金稳定的多户房地产的价格发生了根本变化。尽管投资者以前可以依靠未来的租金来翻新单位或将其转换为自由市场，但这种选择不再可用。

现在，投资者需要立即从租金中获得现金收益，以减轻可预见的未来收入增长不足的情况。这将影响建筑物的维护，因为业主可能会推迟升级和支出。成本的降低可以帮助创造更高的资本化率，即使建筑物的市场价值没有增加(如拥有更好的基础设施或单元)。资本化率将在不久的将来继续上升，这也意味着该资产类别的估值降低。

在特殊情况下，贷方主要与业主合作，在禁售期的头几个月内提供宽容。但是，如果这种情况迫使许多放款人在最初的90天或180天之内不能忍受房租(或采取更极端的措施)，那么许多人可能会重新评估他们对整个房租稳定的多资产类别的敞口，这可能导致票据贴现。未来12个月的销售额。

不过，一旦环境稳定下来，我预计贷方的胃口就会恢复，因为这是一种安全的资产类别，尤其是在相对稳定的房地产市场(例如纽约市)中。Covid-19不太可能独自改变纽约市住房市场的基本面。尽管当市场复苏时，融资可能会以较低的价值，更高的利率和更广泛的本金托管缓冲来扩展。(这些缓冲已经是一种标准做法，因为在发生违约或宽容的情况下，借款人可能需要支付前期现金以支付年度账单和每月支付的多次款项。)