Fannie Mae和Freddie Mac的费用变化对你意味着什么

周五晚些时候，抵押融资公司房利美(Fannie Mae)，房地美(Freddie Mac)及其监管机构联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency) 公布了他们收取的抵押贷款费用的变化，并 披露了希望与这些公司做生意的私人抵押贷款保险公司的最终资本要求。 。

这两个公告似乎都很模糊，但它们直接影响了数千名借款人的抵押贷款成本。这是你需要知道的。

费用是多少，我为什么要关心?

房利美和房地美不提供抵押贷款，但他们确实从贷方购买抵押品，将其存入证券，并保证在抵押贷款违约的情况下让投资者全体投资。这种保证部分是使美国能够存在30年固定利率抵押贷款的部分，而世界上许多其他地方都没有这种抵押贷款。

但为了做出这种保证，房利美和房地美收取贷款人的费用，部分原因是借款人的风险程度。对于房利美和房地美而言，这些费用抵消了一些借款人违约的预期损失，支付了行政费用并为房利美和房地美提供了收入。他们还将帮助房利美和房地美建立资本缓冲，以防更严重的经济事件引发违约浪潮，但与政府达成的协议现在将大部分房利美和房地美的利润交给美国财政部。

贷款人以较高的抵押贷款利率将费用转嫁给借款人。因此，当费用上涨或下降时，借款人可以预期利率也会发生变化。

这次他们改变了什么?

经过一年多的审查，FHFA基本上决定保持费用不变。尽管构成公司费用的一些内部运动部件发生了变化，但费用的总体水平仍然保持稳定。

某些类型的借款人有一些例外。9月1日的房利美和房地美将提高某些类型贷款的费用，例如投资房产贷款，二级融资抵押贷款(又名“背负式贷款”)和现金再融资。

另一方面，一些风险较高的借款人，如果支付较小的首付款或信用评分较低，则费用会略有下降。

这些变化是如此微小，你可能甚至都不会注意到。典型的借款人不会看到他们的抵押贷款利率中断超过0.05个百分点或者加息超过0.07到0.1个百分点。这比一周内的利率要低。

那么为什么有些人对此感到生气?

在采取中间路线时，FHFA 可能会在政治光谱的每一端激怒各方。负担得起的住房倡导者和房地产行业的一些人希望看到更大的突破，特别是对于低首付和低信用评分的借款人。联邦住房管理局是一个独立机构，也向这些借款人提供贷款 - 今年早些时候将费用削减了半个百分点，这使得FHFA可能也会采取重大举措。

在保守的一面，很多人会对房利美和房地美不会提高收费感到失望。在前任领导下，FHFA多次提高收费，其目的是吸引更多私人投资者进入抵押贷款市场。到目前为止，这些努力没有奏效。

私人抵押贷款保险与此有什么关系?

周五，FHFA还宣布了与房利美和房地美有业务往来的私人抵押贷款保险公司的新资本要求。

借款人通常必须购买私人抵押贷款保险，当他们支付低于20%的首付款。如果借款人违约，PMI可以保护房利美和房地美免受损失。

在金融危机期间，违约的损失证明比一些保险公司所承受的更多，使他们陷入危险之中。新的，更严格的资本标准旨在确保不会再次发生并降低房利美和房地美的风险。

FHFA认为，即使在新标准下，MI价格也应保持不变，但一些保险公司可能会收取更多费用以满足新要求，这意味着低首付款借款人的成本会更高。

如果抵押贷款保险公司决定提高价格，“总而言之，FHFA宣布的定价和MI的举措对大多数消费者的信贷总成本几乎没有影响，” 前奥巴马白宫顾问詹姆斯帕罗特写道。城市研究所的高级研究员。